پروانه ساختمان چیست و شامل چه مواردی است؟
اگر شما در شهر زندگی کنید شهرداری و اگر در روستا زندگی کنید دهیاری روستا به شما برگه ای مبنی بر اجازه فعالیت شما برای فرآیند ساخت و ساز اهدا می‌کند، در گذشته این مجوز به صورت برگه بود که امروزه تغییر کرده و به صورت دفترچه تبدیل شده است. پروانه ساخت شامل اجازه برای ساخت و ساز، اعلام خلافی، و پایان کار است که به متقاضی به صورت الکترونیکی تحویل داده می‌شود.
آنچه در این مقاله می‌خوانید
همانطور که اشاره کردیم امروزه دفترچه ی پروانه ساختمان به متقاضی داده می‌شود، این دفترچه پورانه ساختمان شامل مجوز پروانه ساخت، اعلام خلافی و اعلام پایان کار است. برای صدور پروانه باید قبل از شروع پروژه اقدام کنید و اخذ پروانه برای احداث هرگونه ساختمان نیاز است، برای دریافت مجوز پروانه کار باید به اداره ی شهرداری بروید و درخواست خود را ثبت کنید. باید اشاره کنیم که ساخت و ساز بدون داشتن پروانه کار به صورت غیرقانونی است و شهر داری در صورت وجود ساخت و ساز های این چنینی می‌تواند این چنین ساخت و ساز ها را تخریب نماید.
برای اینکه بتوانید برای منزل مسکونی خود سند بگیرید، نیاز دارید که پروانه ساختمان و دیگر مجوز های مربوطه را اخذ نمایید.
پروانه ساختمان اطلاعات کاملی از مشخصات مالک و مشخصات فنی ملک را ارائه می‌دهد که این مشخصات شامل: مشخصات کامل مالک، مساحت زمین، محل دقیق ساخت، آدرس و کروکی دقیق، مشخص کردن نوع کاربری، مشخص کردن تعداد طبقات، اسکلت ساختمان، تراکم، مهندس ناظر ساختمان، مشخصات طراح، شماره پلاک زمین، مدت زمان اعتبار پروانه، تاریخ صدور پروانه. این موارد به طور دقیق در پروانه ساختمان درج شده اند.
تفاوت پروانه ساختمان با مجوز ساخت
تفاوت پروانه ساختمان با مجوز ساخت ممکن است مقداری گیج کننده باشد، امروزه پروانه ساخت و مجوز ساخت در فرهنگ عامیانه به یک معنا به کار می‌روند ولی تفاوت های زیادی دارند، می‌توان گفت که مجوز ساخت، طی کردن مراحل اداری برای گرفتن تاییدیه ساخت و ساز است، اما پروانه ساختمان بعد از طی کردن مراحل و همچنین پرداخت هزینه ها برای متقاضی صادر می شود.
لزوم اخذ پروانه ساختمان
دریافت پروانه ساختمان مزایای زیادی دارد و می‌تواند امتیاز های زیادی را برای ساختمان به همراه داشته باشد. پروانه ساخت در گذشته برای مالکان از اهمیت کمتری برخوردار بود ولی امروزه با توجه ارائه ی تسهیلات بانکی مناسب دریافت پروانه الزامی است.
بهره مندی از انشعابات آب، برق، گاز، تلفن بیمه شدن افراد حاضر در ساخت پروژه، حضور مهندس ناظر، ساخت اصولی ساختمان بر اساس تجارب مهندس ناظر همگی گوشه ای از مزایای اخذ پروانه ساختمان است.
مدارک اخذ پروانه ساختمان
شما برای اینکه پروانه ساختمان را اخذ کنید باید مراحل اخذ پروانه ساختمان را پشت سر بگذارید، مراحل اخذ پروانه کار را می‌توانیم به شش دسته تقسیم بندی کنیم. هرچند ممکن است متناسب با شهر محل دریافت پروانه و متغیرهای دیگر، سیر مراحل آن تا حدی متفاوت باشد. مدارک لازم برای گرفتن پروانه ساخت به ترتیب عبارت اند از:
- تشکیل پرونده توسط مالک در دفاتر خدمات الکترونیکی
- ارسال نقشه توسط شهرداری پس از بازدید برای مالک
- طراحی نقشه
- پرداخت عوارض نوسازی و تخریب
- تهیه ی مدارک پیش نویس شده
هزینه نقشه کشی ساختمان توسط شهرداری برای شما محاسبه خواهد شد و شما می‌توانید این مورد را از شهرداری پیگیری کنید.
تشکیل پرونده توسط مالک دفاتر خدمات الکترونیک
مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده در دفاتر خدمات الکترونیک شامل اصل و کپی مدرک مالکیت ساختمان، شناسنامه مالک به همراه کپی شناسنامه، فیش نوسازی به همراه کپی آن، برگه ی صورت مجلس به همراه کپی آن، برگه ی انحصار وراثت به همراه کپی آن، گواهی قانون ۶ و ۸ زمین شهری، ارائه ی نقشه ی GIS، حضور مالک یا مالکان، در صورت وجود وکیل ارائه ی برگه ی وکالت. پس از انجام این مراحل اجازه ی بازرسی از ساختمان صادر می‌شود. مامور شهرداری با بازدید خود تمامی اطلاعات مربوط به ملک را به صورت کامل ثبت می‌کند. برای اثبات مالکیت باید تمام مدارک مانند سند شش دانگ مالکیت، قرار داد واگذاری شهری، نامه ی سازمان اوقاف، مقاوله نامه اداره املاک و مستغلات شهرداری شهر مورد نظر و بنچاق مربوطه نیز ارائه شود.
ارسال دستور نقشه برای مالک بعد از بازدید شهرداری
در این قسمت مراحل ساخت ساختمان، تعداد طبقات ساختمان، مساحت هر طبقه از ساختمان، اصلاحیه های مربوط شهرداری، دیگر موارد مورد نیاز برای طراحی نقشه از سوی شهرداری نیز لحاظ می‌شود و همگی به صورت یکجا برای متقاضی ارسال می‌شود.
طراحی نقشه؛ مهم ترین گام در اخذ پروانه ساخت
در این قسمت بعد از طراحی فاز یک توسط گروه طراح، طراحی بر اساس دستوراتی که در نقشه ذکر شده است انجام می‌شود، در مرحله ی بعد نقشه با ضوابط آتشنشانی و شهرداری مطابقت پیدا می‌کند، سپس نقشه ی طراحی شده برای بررسی های کلی به دفاتر خدمات الکترونیکی ارسال می‌شود.
پرداخت عوارض تخریب و نوسازی
بعد از اینکه نقشه شما توسط دفاتر خدمات الکترونیک تایید شد پروانه ی شهر داری برای شما صادر شد باید نسبت به پرداخت عوارض اقدام کنید. مبلغ عوارض برای هر قسمت از شهر و هر منطقه ای بر اساس تراکم ساختمان موجود و با توجه به تعداد طبقات و متراژ ساختمان برای شما محاسبه می‌شود و باید بر اساس این شواهد نسبت به پرداخت عوارض اقدام کنید.
مدارک پیش نویس
مدارک پیش نویس توسط مالک و با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک و تکمیل فرم درخواست برای ناظر و عقد قرارداد بین مالک و ناظر توسط دفتر خدمات الکترونیک شهرداری تکمیل می‌گردد. مدارک پیش نویس شامل، برگه سبز و برگ رشته های سازه مهر شده، برگه ی برق، برگ سبز برای دریافت سهمیه ی ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر پروژه، برگه ی تائیدیه ی نما و برگه ی اصلاحیه، فایل های مربوط به نقشه ی سازه، برق و مکانیک سازه، چک لیست های مرتبط با مباحث ششم مقررات ملی ساختمان درباره مقاومت بارگذاری و زلزله ی ساختمان، برگه ی تعهد مشاورهای ژئوتکنیک و تاییدیه های مربوط به خاک را شامل می‌شوند.
هزینه اخذ مجوز ساخت
علاوه بر تمامی مراحل دریافت پروانه ساختمان که در بالا به صورت کامل ذکر کردیم، یکی از نکته های مهم در زمینه اخذ صدور مجوز ساخت، هزینه های مربوط آن است. مقدار این هزینه ها، با توجه به کاربری ملک دارای تفاوت بوده و تحت تاثیر عوامل مختلفی مانند اندازه و متراژ زمین، مساحت ناخالص زمین، تعداد طبقات ساختمان، تعداد پارکینگ و قیمت منطقه ای که ساختمان در آن ساخته می‌شود مورد محاسبه قرار می‌گیرد. شما می‌توانید محاسبه آنلاین هزینه ساخت ساختمان را در کنار هزینه ی اخذ مجوز محاسبه کنید و سپس تصمیم به شروع پروژه بگیرید.
مدت اعتبار مجوز ساخت و ساز
با توجه به قوانین مدت زمان اعتبار مجوز ساخت و ساز در حدود ۲ سال است و پس از این مدت مجوز شما باطل می‌شود و باید دوباره برای کسب مجوز اقدام کنید.
توجه کنید که پروژه های ساختمانی زمان بندی مشخصی دارند و باید تمامی مراحل ساخت در مدت زمان مشخص انجام شود و به صورت کامل به پایان برسد و در صورت گذر از زمان تحویل شما اخطاریه هایی را از طرف شهرداری دریافت خواهید کرد.
پس از گذشت مدت زمان مربوطه به پروانه ساخت مالک موظف است که دوباره برای دریافت پروانه اقدام کند و ۲۰ درصد هزینه دریافت پروانه را پرداخت کند تا دوباره برای ایشان پروانه ی جدید صادر شود. شما می‌توانید هزینه جواز ساخت سال ۱۴۰۲ را به طور دقیق مشاهده کنید.
خلافی ساختمان
یکی از عوامل مهم در زمینه ی ساخت ساز محاسبه ی مقدار خلافی به صورت دقیق است مقدار خلافی ملک از اهمیت بسیار بالایی در هنگام ساخت و ساز و همچنین معامله ی ملک برخوردار است. آگاهی دقیق سازندگان درباره ساختمان و نوع کاربری ساختمان، شرایط محیطی ساختمان، متراژ ساختمان و دریافت مجوزهای لازم از شهرداری و دیگر مراکز ماده ۱۰۰ قانون شهرداری منطقه بسیار حائز اهمیت است پیمانکار و صاحب ساختمان در حین ساخت و ساز از نظر پرداخت هزینه ها و جریمه های مربوط به اتلاف وقت در هنگام انجام پروژه ها، با مشکلات کمتری مواجه شود.
طبقه بندی انواع تخلفات ساختمان
تخلفات ساختمانی از جنبه های مختلفی قابل دسته بندی می‌باشد و می‌توان این تخلفات را در سطح های مختلفی نشان داد. برخی از این تخلفات می‌توانند در مراحل اداری ساخت ساختمان رخ دهند.
تخلفات ساختمانی با توجه به نوع تخلف صورت گرفته در قالب مواردی مانند نقض قوانین مربوطه و اصول شهرسازی، عدم توجه به مقررات درج شده مرتبط با نمای ساختمان، عدم رعایت نکات ایمنی برای استحکام بنا در زمان ساخت، نقض اصول فنی قابل طبقه بندی می‌باشد. در این هنگام، عدم اقدام برای دریافت پروانه ساخت، عدم توجه به کاربری ملک و عدم مشخص کردن نوع کاربری و همچنین استفاده نامربوط از آن، نبود فضای پارکینگ با توجه به تعداد واحدهای موجود، تجاوز به حریم معابر پیاده روی شهری، نادیده گرفتن مقاومت بنا و ضعف استحکام بنا در رانش زمین و زلزله، آتش سوزی ساختمان و سایر حوادث طبیعی، بی توجهی به اصول مربوط به تراکم ساختمان در محله و منطقه و ساخت طبقات یا واحدهای بیش از حد مجاز ذکر شده در پروانه، از جمله خلاف های ساختمانی رایج در هنگام ساخت پروژه های ساختمانی می‌باشد.
شیوه نظارت بر خلافی ساختمان: از جریمه تا تخریب
به منظور نظارت بیشتر بر تخلفات ساختمان سازی، علاوه بر قانون ماده ۱۰۰ و ۱۱ تبصره موجود آن، در ماده ۲۳ قانون نوسازی نیز به شهرداری ها مجوز بررسی نحوه استفاده از اراضی های مختلف رسیدگی کنند و تمامی تخلفات موجود را شناسایی کنند.
تغییرات در ساخت و ساز
در صورت ایجاد تغییرات اولیه در نقشه در زمان ساخت و ساز، در زمان ایجاد پرونده در دفاتر خدمات شهری، باید برای صدور پروانه ی جدید همانند مراحل ابتدایی صدور پروانه در انتظار ماند. همچنین اگر در زمان اجرای پروژه متراژی افزون بر متراژ طی شده ثبت شود، مالک موظف است که گواهی عدم خلاف را در شهرداری طی نماید. در صورتی مالک از مقادیر مجاز شهرداری تجاوز ننماید، مالک می‌تواند با پرداخت عوارض شهرداری بابت اضافه متراژی که ثبت شده، گواهی عدم تخلف از سوی شهرداری برای مالک صادر خواهد شد اما چنانچه متراژ طی شده از مقدار مجاز شهرداری بیشتر شود با قوانین موجود در کمیسیون ۱۰۰ شهرداری با احتمال تخریب رو به رو خواهد بود.
گواهی پایان کار
گواهی پایان کار را پس از تکمیل شدن پروژه می‌توان با مراجعه به شهر داری تحویل گرفت، گواهی پایان کار اهمیت زیادی دارد و برای خرید و فروش ملک و همچنین دریافت دیگر امتیازات نیاز دارید که گواهی پایان کار را به اداراتی مانند شهر داری مسکن و شهر سازی ارائه دهید. دریافت گواهی پایان کار ساختمان برای اینکه سند ملک را دریافت کنید ضروری است، و شما برای فروختن ملک نیاز دارید که گواهی پایان کار خود را دریافت کرده باشید. در صورتی که گواهی پایان کار وجود نداشته باشد نمی‌توانید در دفاتر اسناد رسمی اقدام به ایجاد تغییرات در سند ملک یا فروش آن کنید.
برای اینکه گواهی پایان کار را دریافت کنید باید مالک یا پیمانکار اقدام به ثبت رسمی این درخواست در اداره شهر داری کند و اداره ی شهر داری و دیگر ادارات مربوطه پس از بازرسی ملک و در صورت نبود هیچ گونه مغایرتی گواهی پایان کار را برای ملک صادر خواهند کرد. اداره های شهرداری، اداره ی شهرسازی دیگر ارگان های مربوط به فرآیند ساخت و ساز اقدام به بررسی ملک خواهند کرد و در صورتی که تمام اطلاعات ملک بدون مشکل بودند گواهی پایان کار را صادر خواهند کرد.
اهمیت دریافت گواهی پایان کار
گواهی پایان کار بعد از اینکه تمامی مراحل ساخت ملک به پایان رسیدند برای مالک صادر خواهد شد این گواهی در حوزه ی ساخت و ساز از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است و باید حتما مالک یا پیمانکار برای دریافت آن اقدام کنند تا در دیگر مراحل به مشکل بر نخورند.پس از اتمام پروژه ی ساختمانی مالک می‌تواند برای صورت مجلس تفکیکی اقدام کند، این امر به مالک این اختیار را می‌دهد که بتواند برای هر طبقه از ساختمان سند مالکیت جدا دریافت کند و در آینده اگر قصد فروش هر طبقه را به صورت جدا داشت به مشکل بر نخورد.
گواهی پایان کار تنها به املاکی داده می‌شود که از نظر قانون های شهرداری و فنی مهندسی و دیگر مراجع بدون مشکل باشند و طبق قانون های این مراجع عمل کرده باشند. پس گواهی پایان کار نشان دهنده ی این است که ملک نامبرده هیچ تخلف قانونی ندارد و طبق اصول های شهرداری ساخته شده است.
مدارک لازم برای دریافت گواهی پایان کار
همانطور که قبل تر گفتیم پس از این که پروژه ی ساخت و ساز ملک به پایان رسید مالک یا پیمانکار موظف است که برای دریافت گواهی پایان کار اقدام کند در این قسمت ما مدارک لازم برای دریافت گواهی پایان کار را برای شما ذکر کرده ایم:
- شناسنامه و کارت ملی مالک پروژه به همراه کپی این موارد
- در صورتی که صاحب ملک فوت کرده باشد برای دریافت گواهی پایان کار باید انحصار وراثت انجام شود و پس از ارائه ی گواهی انحصار وراثت می‌توانید اقدام به ثبت نام برای گواهی پایان کار کنید.
- وجود فیش پرداخت عوارض نو سازی به همراه کپی این فیش
- وجود فیش برق، آب، گاز، تلفن به همراه کپی این موارد
- وجود سند پروانه کار به همراه کپی این سند
- وجود نقشه ی معماری تایید شده ملک توسط شهرداری به همراه CD این نقشه
وجود کارت سازه، گزارش های مرحله به مرحله ی عملیات ساختمانی، برگه ی تایید کننده پایان مراحل پروژه ی ساخت و ساز که دارای مهر تایید از سوی سازمان مربوطه است. در ساختمان و ملک های نوساز علاوه بر مواردی که ذکر شد باید برگه ی تایید آسانسور را نیز ارائه دهید تا گواهی پایان کار برای شما صادر شود.
هزینه ی دریافت گواهی پایان کار
هزینه ی دریافت گواهی پایان کار ساختمان با در نظر گرفتن مناطق مختلف جغرافیایی و شهری که ساخت و ساز در آن مکان انجام می‌شود متغیر خواهد بود. مبلغی که برای پایان کار در نظر گرفته می‌شود در هر مرحله و با توجه به تغییرات صورت گرفته متفاوت در نظر گرفته خواهد شد. این مبالغ در زمان دریافت گواهینامه پروانه کار پرداخت شد. اگر در زمان پایان پروژه نیاز باشد که تغییراتی در سازه صورت بگیرد نیاز است که هزینه ی اضافی برای این تغییرات پرداخت شود تا مجوز این تغییرات صادر شود.
مدت اعتبار گواهی پایان کار
گواهی پایان کار بر خلاف پروانه کار دارای مدت اعتبار محدود نمی‌باشد و همانند پروانه کار پس از ۲ سال باطل نمی‌شود. گواهی پایان کار فقط یک بار نیاز به دریافت کردن دارد و مدت اعتبار محدودی ندارد و شما برای دریافت وام های بانکی می‌توانید از این گواهی استفاده کنید.
دریافت پایان کار برای بازسازی املاک قدیمی
گاهی اوقات شما به عنوان مالک یا پیمانکار برای املاک قدیمی خود نیاز دارید که گواهی پایان کار بگیرید تا از مزایای آن برای دریافت سند جداگانه و دریافت وام بانکی برخوردار شوید.
برخی از املاک دارای پایان کار قدیمی هستند و یا اصلا گواهی پایان کار را ندارند و در این بین مالکان بدون دریافت مجوز از شهرداری تغییراتی در ساختمان ایجاد کرده اند. برای مثال مالک ساختمان بدون این که از شهرداری منطقه مجوز دریافت کند اقدام به ساخت و ساز و ایجاد تغییرات در ساختمان خود کرده است و به همین دلیل نیاز دارد که برای این موارد گواهی مشخصی دریافت کند.
در این هنگام مالک برای دریافت گواهی پایان کار باید اسناد قدیمی ملک را به شهرداری ارجاع دهد تا بتواند با پرداخت جریمه گواهی پایان کار جدیدی دریافت کند.
پس از این که مالک برای دریافت گواهی پایان کار و پرداخت جریمه به شهرداری مراجعه کرد شهرداری مالک را به کمیسیون ماده ۱۰۰ و یا کمیسیون های داخلی شهرداری معرفی می‌کند و مالک موظف است به تعهدات و پرداخت جریمه ی کمیسیون عمل کند. مالکین می‌توانند استعلام پایان کار ساختمان را از شهرداری دریافت کنند.
پس از این که کمیسیون ماده ۱۰۰ برای مالک جریمه ای تعیین کرد و مالک پس از پرداخت آن می‌تواند نسبت به ادامه ی فرآیند دریافت گواهی پایان کار اقدام کند، پس از انجام مراحل ثبت تخلف در کمیسیون و پرداخت جریمه و با طی مراحل ثبت شده در کمیسیون گواهی پایان کار جدید برای مالک صادر خواهد شد.
شاید دقت کرده باشید که املاک قدیمی معمولا در هنگام معامله به صورت زمین در نظر گرفته می‌شوند زیرا این املاک در زمان گذشته بدون مجوز های مربوطه ی شهرداری ساخته شده اند و امروزه برای خرید و فروش نمی‌توانند به صورت ملک معامله شوند و از نظر قیمتی افت قیمت زیادی را تجربه خواهند کرد. به همین دلیل مالکین این گونه ساختمان ها امروزه تصمیم بر این دارند که برای ملک های قدیمی گواهی پایان کار دریافت کنند؛ هزینه ی دریافت گواهی پایان کار برای املاک قدیمی پر هزینه است.
سخن پایانی
امروزه دریافت پروانه کار و مجوز ساخت در ابتدای هر پروژه ی ساخت و سازی الزامی می‌باشد و حتما نیاز است که به صورت دقیق و جدی توسط مالک یا پیمانکار دنبال شوند. پس از دریافت پروانه ی کار امکان دریافت سند و دریافت وام بانکی و امکان خرید و فروش برای مالک فراهم می‌شود.